Canllaw Cynllunio Lleol Rhif.28 - Tai Fforddiadwy

Mae'r canllaw hwn yn ychwanegu at bolisiau tai lleol a chynllun datblygu (yn arbennig polisiau H7 ac H8 CDU Wrecsam) a luniwyd i ddarparu tai fforddiadwy mewn diwyg clir a chryno. Bydd y canllaw yn ystyriaeth bwysig wrth benderfynu ar yr holl geisiadau cynllunio perthnasol.

Cyflwyniad

Yn gynyddol, mae pobl leol yn y Fwrdeistref Sirol yn wynebu anawsterau gwirioneddol wrth sicrhau tai fforddiadwy. Achosir y problemau a gysylltir â thai fforddiadwy gan ostyngiad yng nghyflenwad darpariaeth y cyngor a thai rhent fforddiadwy eraill yn sgil y ddarpariaeth Hawl i Brynu, prisiau cynyddol tai ac ymfudiad cymudwyr ar i mewn a phobl wedi ymddeol. Mae'r pwysau hyn yn codi gwerth eiddo y tu hwnt i gyrraedd lawer o bobl leol, ac mae'n arbennig o galed i'r rheini sy'n ennill llai o arian na'r cyfartaledd neu ddim yn ennill o gwbl. Mae hefyd angen parhaus am dai i fodloni anghenion arbennig, er enghraifft pobl ag anabledd corfforol neu nam synhwyrol, problemau iechyd meddwl, anableddau dysgu, teuluoedd mwy a phobl sydd angen tai â chefnogaeth.

Diffiniad

Diffinnir tai fforddiadwy fel tai cymorthdaledig a thai â gostyngiad ar gyfradd y farchnad am byth ar gyfer y bobl nad yw eu hincwm yn eu galluogi i brynu neu rentu eiddo sy'n addas ar gyfer eu hanghenion yn y farchnad agored.

Development Plan Policy

Polisi'r Cynllun Datblygu:

• pan fo diffyg tai fforddiadwy i fodloni anghenion lleol, bydd y Cyngor yn trafod gyda datblygwyr i ddarparu cwota o dai fforddiadwy mewn datblygiadau newydd sydd â mwy na 25 ty. Ni fydd yn dderbyniol i isrannu neu gwblhau'r datblygiad cyflawn fesul cyfnod mewn ymdrech i osgoi'r trothwy.

• Mewn ardaloedd gwledig, ac mewn amgylchiadau arbennig lle na ellir bodloni'r anghenion am dai fforddiadwy o fewn y cyfyngiadau aneddu, gellir adeiladu hyd at 5 ty fforddiadwy ar ymyl aneddiadau os yw'r safle'n rhan o ymestyniad logistaidd i batrwm annedd ac i'r datblygiad arfaethedig adlewyrchu'r dirwedd neu dreflun cyfagos. Ni fwriedir y safleoedd hyn ar gyfer tai hunan-adeiladu unigol nac ar gyfer cynlluniau croes-gymhorthdal pan fo anheddau a werthir i'w llawn gwerth ar y farchnad yn noddi pris tai fforddiadwy yn rhywle arall.

Darpariaeth Tai Fforddiadwy

Bydd angen hawl enwebiad ar y Cyngor i bob uned tai fforddiadwy a ddarperir ar y dechrau ac yn y dyfodol.

Cwota

Pan fo angen, ac yn absenoldeb cyfyngiadau datblygu pwysig bydd angen i nifer y tai fforddiadwy fod yn 25% o gyfanswm y safleoedd cymwys. Ystyrir yr effaith ar economeg datblygiad wrth benderfynu ar nifer y tai fforddiadwy sydd i'w darparu ar unrhyw safle. Fodd bynnag, digwydd hyn mewn amgylchiadau arbennig pan beryglir hyfywdra o ddifrif, o ganlyniadau i gostau annisgwyl yn unig. Dylid ystyried costau cysylltiedig fel rhan o unrhyw drafodaethau wrth brynu tir; felly dylid adlewyrchu'r costau annormal yn y pris a delir am y tir.

Dyluniad a Rheolaeth

Rhaid i bob ty newydd fforddiadwy:

• gael ei integreiddio'n weledol a'i rannu mewn cynllun preswyl.

• gynnwys mesurau cynnal a chadw isel a mesurau effeithlonrwydd ynni a chael ei adeiladu i safon sy'n gydnaws â rheolau adeiladau presennol a lle bo'n berthnasol safonau gwacter mewnol.

• Fod yn destun cytundeb cyfreithiol a wneir dan Adran 106 o Ddeddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990 i sicrhau tai fforddiadwy am byth.

Math a Threfniadau Dosbarthu

Er mwyn sicrhau bod tai fforddiadwy'n parhau'n fforddiadwy am byth ac y rheolir deiliadaeth, yn ôl dewis y Cyngor, dewis y cyngor yw darparu tai fforddiadwy drwy landlordiaid cymdeithasol cofrestredig neu gymdeithasau tai, yn unol â chyngor Llywodraeth Cynulliad Cymru. Rhaid darparu'r holl dai newydd fforddiadwy ar y safle yn unol ag un neu fwy o'r trefniadau canlynol:

• tai fforddiadwy ar y safle i'w rhentu - darperir gan y datblygwr a drosglwyddir ar ddisgownt i landlord cymdeithasol cofrestredig ac a gymeradwywyd gan y Cyngor. Gosodir uchafbwynt gwerth y gwerthiant gan lefelau Canllawiau Costau Derbyniol Llywodraeth Cynulliad Cymru ar ôl tynnu lefel y grant tai cymdeithasol a fyddai wedi bod ar gael. Bydd cyfraniad ariannol y datblygwr yn gyfwerth â'r grant tai cymdeithasol.

• perchnogaeth ranedig ar y safle. Efallai y bydd hyn yn apelio at deuluoedd sy'n gallu fforddio morgais bychan ond ddim yn gallu fforddio eiddo yn llwyr. Bydd costau'r berchnogaeth ranedig yn amrywio yn unol â gwerth y farchnad, cyfraddau llog a lefel yr ecwiti a werthwyd. Trosglwyddir tai perchnogaeth ranedig ar y safle i'w rhentu a ddarperir gan y datblygwr i landlord cymdeithasol cofrestredig a gymeradwyir gan y Cyngor. Gall cynlluniau tebyg i "Homebuy" fod yn dderbyniol os gellir cadw'r unedau'n fforddiadwy am byth.

• tai â gostyngiad ar gyfradd y farchnad. Rhaid i safon, maint a math y tai hyn fodloni'r anghenion a nodwyd a chydsynio â pholisïau cynllunio a thai lleol. Gall y Cyngor ddiddymu hawliau datblygu a ganiatawyd fel ffordd o gadw'r eiddo'n fforddiadwy. Rhaid i dai â gostyngiad ar gyfradd y farchnad fod yn fforddiadwy am byth. O ganlyniad, bydd angen i dirfeddianwyr a datblygwyr wneud cyfamod â'r Cyngor a fydd hefyd yn cynnwys y perchnogion yn y dyfodol i sicrhau y cynhelir y tai fforddiadwy. Er mwyn gwneud tai fel hyn yn fforddiadwy gosodir eu pris gan gyfeirio at lefelau incwm y teuluoedd sy'n methu prynu yn y Fwrdeistref Sirol. Cyfyngir gwerthoedd tai â gostyngiad ar gyfradd y farchnad i'w prynu i dair gwaith incwm cyfartalog y teulu fan bellaf. Bydd gwerthoedd y tai â gostyngiad ar gyfradd y farchnad i'w rhentu yn gyfwerth â'r rhent a delir i gymdeithas a reolir am eiddo o faint tebyg yn yr ardal.

Dim ond mewn amgylchiadau eithriadol, pan fo darparu tai fforddiadwy ar y safle yn amhriodol neu ddewis arall oddi ar y safle yn well y gall adeiladau newydd ac/neu adnewyddu tai gwag presennol i'w rhentu neu eu prynu yn y gymuned leol gael eu darparu oddi ar y safle. Rhaid darparu'r tai fforddiadwy fod o fewn yr ardal gyfagos ar yr un pryd neu cyn cwblhau'r datblygiad preswyl arfaethedig.

Tai fforddiadwy: Y cyd-destun lleol

Mae rhai dangoswyr economaidd allweddol yn gosod y cyd-destun ar gyfer tai fforddiadwy:

• bu i brisiau tai yn y Fwrdeistref Sirol godi o 42.4% rhwng 2002-04, bron iawn dwbl graddfa chwyddiant tai Cymru a Lloegr ar gyfartaledd. Rhwng mis Rhagfyr 2003 a Rhagfyr 2004 bu i brisiau tai godi o 17.3%. Nododd gwybodaeth y Gofrestra Tir fod pris annedd yn y Fwrdeistref Sirol yn £141,024 ar gyfartaledd sy'n uwch na chyfartaledd Cymru (£136,400).

• o fis Hydref i fis Rhagfyr 2004 gwerthwyd tai sengl am £189,870 ar gyfartaledd; gwerthwyd tai pâr am £124,560 ar gyfartaledd gwerthwyd tai teras a gysylltir â phrynwyr tai cyntaf am £102,730 ar gyfartaledd sy'n 40.8% yn uwch na'r deuddeng mis blaenorol. Pris fflat/fflat deulawr oedd £75,435 ar gyfartaledd.

• dangosodd data'r Gofrestra Tir a NOMIS (Arolwg Enillion Newydd ar Sail Ystadegau Preswyl) yn 2003 fod y gymhareb enillion o'u cymharu â phrisiau tai yn 5.40. Mae'r gymhareb wedi codi i 5.55 yn sgil cynnydd ym mhrisiau'r tai ar gyfartaledd.

• bu hefyd amrywiadau aruthrol mewn cyfoeth ar draws y Fwrdeistref Sirol. Mae pedair ardal o fewn deg y cant uchaf yr ardaloedd mwyaf difreintiedig yng Nghymru, chwech yn yr ugain y cant uchaf, a chwech yn y deg y cant lleiaf difreintiedig yng Nghymru.

Map 1: Is-ardaloedd Lleol

Is-ardaloedd Tai 1 Parc Caia 2 Gogledd-ddwyrain 3 Gogledd-orllewin 4 Dwyrain Wledig 5 Gorllewin Wledig 6 De-orllewin 7 Gorllewin 8 Wrecsam

Hefyd, o fis Ebrill 2004 i fis Rhagfyr 2004, cofnodwyd bod 695 teulu yn ddigartref. O'r rhain, roedd 153 yn ddigartref yn anfwriadol ac mewn angen blaenoriaethol ac felly roedd dyletswydd gan y Cyngor amdanynt.

Tabl 1: Gallu Teuluoedd i Brynu

Ffynhonnell Cofrestra Tir ei Mawrhydi CACI Cyf.2003

Tai Fforddiadwy: Angen Lleol

Amlinellir patrwm a math y galw a fynegwyd am lety Cyngor ar rent yn y Fwrdeistref Sirol isod:

Tabl 2: Galw am Lety Cyngor i'w rhentu

Ffynhonnell: Cyngor Bwrdeistref Sirol Wrecsam, Rhestr Aros (ar 31 Rhagfyr 2004)

* Dyfarnwyd 30 pwynt i anghenion digartref neu anghenion iechyd/gofal cymdeithasol

Sylfaen y Telerau - Adran 106 Cytundebau

Mynegol yw Sylfaen y Telerau yn unig. Yn dibynnu ar yr amgylchiadau efallai y bydd angen goblygiadau ychwanegol/gwahanol.

1 Tai newydd ar y safle i'w rhentu ac i'w trosglwyddo i LCC

• Rhaid i'r landlord cymdeithasol cofrestredig a'r datblygwr fod yn rhan o'r cytundeb.

• Rhwymedigaeth ar y datblygwr i adeiladu a chwblhau'r nifer o unedau fforddiadwy yn y lleoliad a nodwyd ar y safle.

• Mesurau i gyfyngu daliadaeth ar ganran y tai cyffredinol cyn y cwblheir yr unedau fforddiadwy a'u trosglwyddo i landlord cymdeithasol cofrestredig.

• Rheoli deiliadaeth a meini prawf dyrannu lleol.

• Hawliau enwebiad o blaid y Cyngor ar y gosodiadau ar y dechrau ac yn y dyfodol.

2 Tai cydberchnogaeth ar y safle

Sylfaen y Telerau fel 1 uchod a:

• Manylion y gyfran ecwiti

• Rheolaeth ar bris gwerthu cyfran rhydd-ddaliad a rhent cyfran brydlesol

• Rheolaeth ar lefel cost y gwasanaethau

• Trefniadau ar gyfer ailwerthu gan gynnwys cyfrifo'r pris ailwerthu, costau a meini prawf dyrannu

• Hawliau enwebiad o blaid y Cyngor ar y gwerthiant i ddechrau ac yn y dyfodol.

3 Darpariaeth tai ar y safle o dai â gostyngiad ar gyfradd y farchnad

• Rhwymedigaeth ar y datblygwr i adeiladu a chwblhau'r nifer o unedau fforddiadwy a nodwyd yn y lleoliad a enwir ar y safle

• Cyfyngu ar ddeiliad canran y tai cyffredinol hyd nes cwblhau'r unedau fforddiadwy.

• Rheolaeth ar brisiau ailwerthu/gwerth rhent yr unedau

• Hawliau enwebiad o blaid y Cyngor ar werthiant/osodiadau ar y dechrau ac yn y dyfodol

• Meini prawf deiliadaeth

• Trefniadau i rwymo perchnogion yn y dyfodol (cynllun cyfamod)

• Trefniadau ar gyfer ailwerthu/ailosod gan gynnwys cyfrifo'r pris ailwerthu/gwerth y rhent a meini prawf dyrannu.

4 Darpariaeth ar y safle o dai fforddiadwy

• Rhwymedigaeth ar y datblygwr i adeiladu/ailwampio/adnewyddu'r nifer o unedau fforddiadwy a nodwyd mewn lleoliad penodol oddi ar y safle

• Rhaid i'r landlord cymdeithasol cofrestredig a'r datblygwr fod yn rhan o'r cytundeb os yw'r unedau i gael eu rhentu/unedau cydberchnogaeth

• Cyfyngu ar ddeiliadaeth canran y tai cyffredinol ar y safle'r datblygiad hyd nes y cwblheir yr unedau fforddiadwy oddi ar y safle a lle bo'n briodol wedi eu trosglwyddo i landlord cymdeithasol cofrestredig.

• Hawliau enwebiadau o blaid y Cyngor ar y gwerthu/gosod ar y dechrau ac yn y dyfodol

• Rheolaeth deiliadaeth a meini prawf dyrannu lleol

• Trefniadau i rwymo perchnogion yn y dyfodol (cynllun cyfamod) pan fo'r unedau i'w prynu/rhentu

• Trefniadau ar gyfer ailwerthu/ailosod gan gynnwys cyfrifo pris ailwerthu/gwerth y rhent

Canllaw o'r Broses

Cam 1:
Bydd cais cynllunio datblygiad yn destun polisïau canllawiau cynllunio sylfaenol a chynllunio datblygiadau.

Cam 2:
Bydd yr Adran Cynllunio, mewn ymgynghoriad a'r Adran Tai yn ystyried yr angen am unedau tai fforddiadwy, o ran nifer, a math yn lleol. Mae partneriaeth fuan rhwng y datblygwr, LCC, a'r Cyngor yn dyngedfennol

Cam 3:
Bydd yr Adran Cynllunio'n ystyried yr opsiynau gyda'r datblygwr

Cam 4:
Gall un neu fwy o'r opsiynau fod yn briodol

Opsiwn 1:
Tai newydd eu hadeiladu ar y safle i'w rhentu a'u trosglwyddo i LCC.
Datblygwr a'r LCC i gytuno ar fanylion y cynllun ar gyfer cytundeb Adran 106.

Opsiwn 2:
Tai cydberchnogaeth ar y safle.
Datblygwr a'r LCC i gytuno ar fanylion y cynllun ar gyfer cytundeb Adran 106.

Opsiwn 3:
Darpariaeth tai graddfa'r farchnad ostyngedig ar y safle.
Datblygwr a'r Cyngor i gytuno ar fanylion y cynllun ar gyfer cytundeb Adran 106.

Opsiwn 4:
Darpariaeth oddi ar y safle o dai newydd eu hadeiladu ac/neu dai gwag oddi ar y safle wedi eu hadnewyddu i'w rhentu neu eu prynu o fewn y gymuned leol.
Datblygwr yn nodi safle lleol addas arall y cynllun ar gyfer cytundeb Adran 106.

Cam 5:
Pwyllgor Cynllunio'r Cyngor yn ystyried y cynigion.

Cam 6:
Y datblygwr a'r LCC i gyfnewid cytundebau'r trosglwyddo tai cyn, neu ar yr un pryd â chwblhau cytundeb Adran 106. Caiff y cytundeb cyfreithiol ei lunio a'i lofnodi gan yr holl bartïon perthnasol a bydd y Cyngor yn gwneud penderfyniad ar y ceisiadau cynllunio.

Cysylltiadau defnyddiol

a) Rhestr o'r Landlordiaid Cymdeithasol Cofrestredig sy'n gweithredu'n lleol ar hyn o bryd.

Cymdeithas Tai Clwyd Alyn
Uned 14
Parc Busnes Llanelwy
Ffordd Glascoed
Llanelwy
Sir Ddinbych LL17 0JL

Cymdeithas Tai Clwyd
54 Stryd Y Dyffryn
Dinbych
Sir Ddinbych LL16 3 BH

Cymdeithas Tai Hafan
7 Stryd y Frenhines
Caerfyrddin
Sir Gaerfyrddin SA31 1JR

First Choice Housing Association
19 Ffordd Stanwell
Penarth
Bro Morgannwg CF64 2 EZ

Cymdeithas Tai Cymru a'r Gorllewin
3 Alexandra Gate
Ffordd Pengam
Tremorfa
Caerdydd CF24 2 UD

b) Cysylltiadau'r Cyngor

Materion Tai:

David Tonks
Ffôn: 01978 315508
Deborah Molony:
Ffôn: 01978 315511

Materion Cyfreithiol:

Debbie Pennington
Ffôn: 01978 292234

Materion Cynllunio:

Swyddog ar Ddyletswydd
Ffôn: 01978 292017

Am wybodaeth bellach cysyllter a'r:

Prif Swyddog Cynllunio
Stryt y Lampint
Wrecsam, LL11 1AR
Ffôn: (01978) 292019.
Ffacs: (01978) 292502

Ebost: planning@wrexham.gov.uk

Mabwysiadwyd Ebrill 2005

Canllaw Cynllunio Lleol Rhif 28 - Tai Fforddiadwy

Cliciwch ar y cyswllt isod i ddadlwytho copi or dogfen mewn fformat PDF.

Canllaw Rhif 28 - Tai Fforddiadwy - fformat PDF 110kb

I weld ac argraffu ffeiliau pdf, rhaid i chi osod Adobe® Acrobat® Reader: cliciwch y logo isod i ddadlwytho'r meddalwedd.

Gellir newid dogfennau Adobe Acrobat yn ôl i destun plaen trwy ddefnyddio'r Gwasanaeth Newid Abobe.

Mynegai Nodiadau Cyfarwyddiadau Cynllunio Lleol