Cyngor Bwrdeistref Sirol Wrecsam

Hysbysebu

Nodyn Cyfarwyddyd Cynllunio Lleol Rhif 13 - Tai yng Nghefn Gwlad

Mae'r nodyn canllaw hwn yn egluro'r dull o weithio y mae'r Cyngor yn ei ddefnyddio wrth ymdrin â chynigion ar gyfer datblyg u tai yng nghefn gwlad. Mae'n tynnu sylw at bolisïau'r Cynllun Datblygu Unedol y rhoddir ei fanylion isod a bydd yn ystyriaeth faterol wrth benderfynu ar geisiadau cynllunio. Diwygiwyd y nodyn Canllaw hwn gan y Cyngor ym mis Gorffennaf 2011, yn amodol ar ymgynghori ym mis Awst 2011 ac fe'i mabwysiadwyd yn ffurfiol ar gyfer defnydd gan y Bwrdd Gweithredol ym mis Hydref 2011.

Mae datblygiad tai yng nghefn gwlad yn ymwneud â'r cynigion canlynol:

Cyd-destun y Polisi Cynllunio

Cyd-destun y Polisi Cynllunio Mae Polisi Cynllunio Cenedlaethol yn ymwneud â thai yng Nghefn Gwlad wedi ei gynnwys ym mhennod 9 o Bolisi Cynllunio Cymru a Nodyn Cyngor Technegol 6: Cynllunio ar gyfer Cymunedau Gwledig Cynaliadwy. Mae'r cyngor yn Nodyn Cyngor Technegol 2: Cynllunio a Thai Fforddiadwy, Nodyn Cyngor Technegol 5: Cadwraeth Natur a Chynllunio, Nodyn Cyngor Technegol 12: Dylunio a Nodyn Cyngor Technegol 22: Adeiladau Cynaliadwy yn berthnasol hefyd.

Mae polisi cenedlaethol yn gosod rheoliadau llym ar faint o ddatblygu tai newydd a geir yng nghefn gwald agored. Mae'r polisïau hyn yn weithredol mewn ardaloedd sydd wedi eu dynodi'n ffurfiol gan gynnwys rhwystrau glas, ardaloedd tirlun arbennig, safleoedd o ddiddordeb bioamrywiaeth a thir arall nad yw wedi ei warchod yn benodol ond sy'n gorwedd y tu allan i derfynau dynodedig aneddiad. Y nod yw gwarchod cefn gwlad agored oherwydd ei bwysigrwydd fel rhan o dreftadaeth y tirlun, cynefin naturiol ac er mwyn sicrhau bod y tir amaethyddol gorau yn cael ei gadw yn adnodd cenedlaethol ar gyfer y dyfodol. Mae'r nodyn canllaw hwn yn egluro'r dull o weithio y mae'r Cyngor yn ei ddefnyddio wrth ymdrin â chynigion ar gyfer datblyg u tai yng nghefn gwlad. Mae'n tynnu sylw at bolisïau'r Cynllun Datblygu Unedol y rhoddir ei fanylion isod a bydd yn ystyriaeth faterol wrth benderfynu ar geisiadau cynllunio. Diwygiwyd y nodyn Canllaw hwn gan y Cyngor ym mis Gorffennaf 2011, yn amodol ar ymgynghori ym mis Awst 2011 ac fe'i mabwysiadwyd yn ffurfiol ar gyfer defnydd gan y Bwrdd Gweithredol ym mis Hydref 2011.

Mae Cynllun Datblygu Unedol Wrecsam (CDU) (1996 -2011) a fabwysiadwyd ym mis Chwefror 2005 yn nodi'r amgylchiadau lleol, yn seiliedig ar bolisi cenedlaethol, lle bydd tai yn cael eu hystyried yng nghefn gwlad. Mae'r polisïau CDU canlynol yn berthnasol:

Ystyriaethau Manwl

a) Anheddau Menter Wledig

Mae'n bosibl y rhoddir caniatâd cynllunio i anheddau y mae eu hangen i letya staff a gyflogir gan fentrau gwledig, lle gellir dangos bod angen hanfodol i rywun fod yn bresennol ar y safle y rhan fwyaf o'r adeg. Mae Polisi H5 CDU Wrecsam yn caniatáu codi anheddau y tu allan i derfynau anheddiad a ddynodwyd pan mae modd sefydlu'r angen hanfodol i gartrefu gweithiwr amaethyddol neu goedwigaeth llawn amser.

Mae Nodyn Cyngor Technegol 6 Cynllunio ar gyfer Cymunedau Gwledig Cynaliadwy yn darparu canllaw cenedlaethol ar ddatblygu gwledig. Mae'n caniatáu adeiladu anheddau yng nghefn gwlad i letyau gweithwyr ar gyfer amrediad eang o fentrau gwledig yn ychwanegol at fusnesau ffermio neu goedwigaeth cyn belled y gellir dangos angen hanfodol i'r gweithwyr rheiny fyw'n agos at y fenter.

Wrth gyflwyno unrhyw gynigion o'r fath, bydd angen i ymgeiswyr gyflwyno gwerthusiad manwl i gyfiawnhau'r angen am annedd. Mae'n rhaid i'r angen hanfodol ymwneud ag anghenion y fenter ac nid amgylchiadau unigol yr ymgeiswyr. Bydd angen i'r gwerthusiad ystyried y canlynol::

Bydd rhoi caniatad cynllunio i anheddau mentrau gwledig yn destun amod sy'n cyfyngu preswylio yn yr annedd i rai sy'n cael eu cyflogi mewn menter wledig yn yr ardal leol ac sydd â'r angen hanfodol i fyw yn agos at eu gweithle. Yn ogystal â hyn, gellir defnyddio cytundeb cyfreithiol adran 106 i atal gwerthu'r annedd yn annibynnol ar y tir a'r adeiladau sy'n eiddo i'r fenter wledig ac yn cael eu defnyddio ganddi.

Mae anheddau mentrau gwledig hefyd yn syrthio o fewn y diffiniad o dai fforddiadwy. Felly, os nad oes angen mwyach i'r annedd gartrefu rhywun neu unigolyn sy'n ddibynnol ar rywun oedd gynt yn cael ei gyflogi mewn menter wledig, gellir cynnig yr annedd i'r rhai sy'n gymwys am dai fforddiadwy, h.y. y rhai ar restrau aros y Cyngor ac/neu restr aros Landlordiaid Cymdeithasol Cofrestredig.

b) Trosi Adeiladau Gwledig

Mae amrediad amrywiol o adeiladau yng nghefn gwlad nad ydynt yn addas mwyach ar gyfer eu diben gwreiddiol. Efallai y bydd trosi i ddefnydd arall yn dderbyniol mewn egwyddor, ddim ond pan fydd yr adeilad yn gwneud cyfraniad cadarnhaol i gymeriad a golwg yr ardal. Cyn belled bod yr adeilad yn ddiogel o ran ei strwythur, ac yn addas ar gyfer ei drosi heb ailadeiladu helaeth sy'n gyfystyr â chodi adeilad newydd, cydnabyddir bod trosi i ddefnydd arall megis preswyl, gwaith, cymunedol neu lety i ymwelwyr, yn gallu diogelu dyfodol yr adeilad.

Er bod y nodyn canllaw hwn yn ymwneud â thai yng nghefn gwlad, mae nifer o'r ystyriaethau manwl yn ymwneud â thoeau, waliau, ffenestri a drysau, draeniad, gwresogi ac awyru, y dalar, tirlun, parcio, mynediad a bywyd gwyllt ayyb yn gymwys waeth beth fo defnydd yr adeilad yn y pen draw. Yn yr ystyr hwn felly, caiff cynigion i drosi adeiladau ar gyfer gwaith, hamdden neu dwristiaeth yng nghefn gwlad eu hasesu o dan y canllaw hwn hefyd.

Mae rhai adeiladau nad ydynt yn addas i'w trosi, gan gynnwys y rhai sydd:

Ceir rhagor o ganllawiau manwl am drosi adeiladau gwledig yn Nodyn Canllaw Cynllunio Lleol Rhif 3 - Trosi Adeiladau Gwledig.

Mae Polisi H3 y CDU yn ei gwneud hi'n ofynnol i gynigion ar gyfer trosi adeiladau gwledig yn anheddau, ddangos nad oes angen amaethyddol mwyach am yr adeilad a bod defnydd dibreswyl eraill wedi profi'n amhriodol. Pan ymddengys bod adeilad yn addas ar gyfer defnydd dibreswyl, bydd disgwyl i ymgeiswyr ddarparu manylion yngl?n ag ymdrechion marchnata ar gyfer gwerthu neu les at ddibenion dibreswyl, am o leiaf 12 mis cyn cyflwyno cais cynllunio.

Yn ogystal â hyn, bydd angen i ymgeiswyr ddarparu arolwg strwythurol llawn o'r adeilad hefyd i ddangos ei fod yn ddiogel o ran strwythur ac yn addas ar gyfer ei drosi heb ailadeiladu helaeth sy'n gyfystyr â chodi annedd newydd.

c) Eithriadau Tai Fforddiadwy Gwledig

Mae galw mewn ardaloedd gwledig yn y Fwrdeistref Sirol am ddarpariaeth tai fforddiadwy (fel y'i diffinnir yn Nodyn Canllaw Technegol 2) Pan na ellir bodloni'r angen hwn o fewn terfynau'r anheddiad, mae'r cynllun datblygu'n nodi amgylchiadau lle gall safleoedd eithriadau tai fforddiadwy fod yn dderbyniol mewn ardaloedd gwledig.

Mae safleoedd ar ymyl aneddiadau sy'n gallu rhoi lle i hyd at fwyafswm o 5 o dai fforddiadwy yn cael eu hystyried yn addas o dan bolisi H8 CDU at ddibenion tai fforddiadwy. Ond, mae'n rhaid i'r angen hwn gael ei gydbwyso yn erbyn yr angen i gadw ac amddiffyn cefn gwlad.

Wrth gynnig safleoedd eithrio tai fforddiadwy, bydd angen i ddatblygwyr gyflwyno cyfiawnhad cryf dros eu dewis o safle datblygu. Bydd angen iddynt ystyried unrhyw gynigion datblygu sy'n bodoli'n barod neu sy'n aros, o fewn terfyn yr anheddiad a dangos nad oes safle addas neu safle arall o fewn yr anheddiad allai gynnig, neu gyfrannu tuag at y nifer o unedau a nodwyd yn y polisi.

O ystyried yr effaith posibl ar gymeriad, ffurf a threfn rhai anheddiadau gwledig, yn ogystal ag oblygiadau i'r tirlun, gallai fod yn ddoeth datblygu un neu fwy o'r safleoedd ar ymyl yr aneddiadau ar gyfer angen tai fforddiadwy yn hytrach nag un safle i roi lle i'r 5 uned i gyd (yn amodol ar fodloni polisïau eraill yn y Cynllun).

Bydd rheolaeth a pha mor fforddiadwy yw'r anheddau yn cael ei ddiogelu'n fythol barhaus drwy gytundeb cyfreithiol adran 106. Ceir rhagor o ganllawiau yngl~n â hyn yn Nodyn Canllaw Cynllunio Rhif 28 - Tai Fforddiadwy.

d) Datblygiad mewnlenwi

Mae yna grŵp ynysig o anheddau yng nghefn gwlad, a rhai ohonynt (ond nid pob un) yn ffurfio ffryntiad clir wedi ei adeiladu i wynebu priffordd. Gellir mewnlenwi bwlch bychan mewn ffryntiad o'r fath gydag un, neu ddau ar y mwyaf, o anheddau heb gael effaith andwyol ar gymeriad ac ymddangosiad yr ardal.

Mae polisi H5 yn nodi 'y tu allan i derfynau anheddiad, na chaniateir anheddau ddim ond pan fydd cynigion yn golygu mewnlenwi'. Diffinnir cynigion mewnlenwi fel 'datblygu un neu ddwy uned breswyl mewn bwlch bychan ar hyd ffryntiad priffordd sydd wedi ei ddatblygu'n barhaus o fewn gr?p o adeiladau y gellir eu hadnabod yn glir.'

Caiff cynigion ar gyfer datblygiadau mewnlenwi eu hystyried yn ofalus mewn perthynas â'r elfennau canlynol:

e) Estyniad i Dai

Caniateir estyniadau i anheddau yng nghefn gwlad mewn achosion priodol. Ceir cyngor manwl ar faterion y mae'r Cyngor yn eu hystyried wrth benderfynu ar gynigion estyniad yn Nodyn Canllaw Cynllunio Lleol Rhif 20 'Estyniadau i Dai'.

Ond, o gofio'r effaith weledol bosibl, bydd graddfa estyniad i anheddau yng nghefn gwlad yn cael ystyriaeth arbennig. Bydd y canllawiau canlynol yn gymwys felly:-

f) Datblygiad a Ganiateir

Fel arfer, caniateir i breswylwyr gyflawni amrywiol waith adeiladu mân ac/neu addasiadau eraill i'w hanheddau heb orfod cael caniatad cynllunio. Ond, mewn lleoliad yng nghefn gwlad, gall gwaith bychan, hyd yn oed, gael effaith weledol sylweddol. Os rhoddir caniatad ar gyfer datblygiad preswyl (boed hynny ar gyfer annedd newydd neu i drosi neu ymestyn adeilad presennol) efallai y bydd rhai hawliau datblygu a ganiateir yn cael eu tynnu i ffwrdd felly. Y bwriad yw rheoli casglu gormod o betheuach gardd, goleuadau diangen a strwythurau domestig eraill. Mae gan y rhain gymeriad swbwrbaidd fel arfer ac felly, nid ydynt yn addas mewn lleoliad yng nghefn gwlad. Efallai y bydd gwaith bychan yn cael ei ganiatáu wedi hynny ond bydd yn rhaid gwneud cais cynllunio ar gyfer y rhain.

g) Anheddau Cyfnewid

Mewn egwyddor, gellir cyfnewid anheddau yng nghefn gwlad, am anheddau newydd. Mae Polisi H10 yn nodi'r amgylchiadau lle gallai anheddau cyfnewid yng nghefn gwlad fod yn dderbyniol yn amodol ar y cyfyngiadau canlynol:

h) Estyniad i Erddi yng Nghefn Gwlad

Mae angen caniatad cynllunio i ymestyn gardd annedd ar dir a ddefnyddir ar gyfer diben arall. Mewn ardaloedd gwledig, mae hyn yn golygu newid defnydd tir amaethyddol sydd, os na chaiff ei reoli, yn gallu newid cymeriad y tirlun gwledig drwy gyflwyno nodweddion trefol i gefn gwlad. Ni fydd estyniad gardd yn cael ei ganiatáu felly, ddim ond pan na niweidir cymeriad ac edrychiad cyffredinol y tirlun gwledig. Caiff y canlynol eu hystyried pan fydd estyniadau gardd yn cael eu cynnig:

Er mwyn lliniaru effaith gweledol estyniad i ardd, bydd amodau ynghlwm wrth ganiatâd cynllunio ac efallai y byddant yn cynnwys:

Mabwysiadwyd Mawrth 2006, Diweddarwyd ym mis Hydref 2011